A tutti può capitare un momento di difficoltà nel quale, talvolta, non si riesce a far fronte a tutte le spese. In questo articolo risponderemo alle domande più frequenti inerenti un tema abbastanza attuale: il ritardo del pagamento dell’affitto di casa.
Non si è potuto fare fronte al pagamento dell’affitto per più di un mese, il padrone di casa può dare un preavviso per la rescissione del contratto?
Sì, il locatore può rescindere il contratto di locazione con effetto immediato se l’inquilino è in arretrato con il pagamento di due mensilità del canone d’affitto. Lo stesso vale se si è in arretrato per un periodo di tempo più lungo con importi parziali che ammontano complessivamente a due affitti mensili. Le normative §543 e §569 del Codice Civile tedesco (BGB) sanciscono quelli che sono i regolamenti in materia di contratti di locazione e, tra le altre cose, parlano di “Importo non trascurabile”, specificando che la somma in arretrato non dovrebbe essere superiore a un mese di affitto (neanche di un solo euro in più).
Ai sensi della normativa § 569 Abs. 2a BGB, è possibile ricevere una disdetta senza preavviso anche a causa del mancato pagamento del deposito. L’inquilino ha tuttavia la possibilità di invalidare la disdetta versando rapidamente il deposito concordato. Di regola l’affitto va pagato puntualmente entro il 3° giorno lavorativo del mese corrente (se non diversamente concordato con il locatore). È importante che il canone di affitto venga versato regolarmente e per intero.
Il padrone di casa ha minacciato di rescindere il contratto a causa degli arretrati accumulati. Cosa si può fare?
Innanzitutto è bene contattate il locatore e chiedergli di rimandare ancora un po’ la decisione di rescindere il contratto d’affitto. Bisogna informarlo dei motivi per i quali non si riesce a pagare il canone mensile e cercare di discutere con lui un’eventuale rateizzazione degli arretrati. (Attenzione: mai proporre la rateizzazione se già si è al corrente del fatto che non si potrà pagare neanche quella, peggiora solo le cose).
È sempre meglio saldare gli arretrati ancora prima di ricevere formalmente la lettera di rescissione del contratto, ciò può comportare la perdita del diritto di recesso da parte del locatore. Non bisogna esitare a rivolgersi immediatamente al Job Center in caso ci fosse bisogno di aiuto per pagare l’affitto.
Quand’è che il proprietario di casa può presentare un’azione di sfratto?
Se all’inquilino è stato comunicato di lasciare l’appartamento con effetto immediato e lui non è riuscito a trasferirsi entro il termine stabilito, il locatore può presentare presso il tribunale un’azione legale per lo sfratto. La documentazione relativa allo sfratto sarà consegnata all’inquilino per posta (busta gialla).
Importante: a partire dalla data di consegna del documento decorrerà un periodo di due mesi entro il quale bisognerà definitivamente aver sgomberato il locale (non è possibile appellarsi al fatto che non si è avuto modo di leggere la lettera poiché momentaneamente fuori città).
Il padrone di casa ha rescisso il contratto e ha presentato una notifica di sfratto. È ancora possibile scongiurare la rescissione contrattuale ed evitare lo sfratto?
Sì, ma il tempo è poco, poiché gli arretrati devono essere pagati entro due mesi dalla notifica dell’azione legale di sfratto. Oppure bisognerà trovare un ente pubblico (ad esempio: Job Center, Sozialamt) presso il quale inoltrare la domanda relativa agli aiuti sul pagamento del canone d’affitto e sperare che questo si faccia carico degli arretrati.
Se nei due anni precedenti era già stata notificata all’inquilino un’altra rescissione senza preavviso del contratto sempre a causa di arretrati nel pagamento del canone d’affitto, il locatore non è più obbligato a continuare a rispettare i termini contrattuali e può comunque decidere di rescinderlo con effetto immediato, in questo caso l’ufficio dell’assistenza sociale potrà aiutare l’inquilino a trovare un nuovo appartamento.
Se il locatore, a causa del ritardo dei pagamenti, ha presentato sia la rescissione contrattuale senza preavviso sia la rescissione contrattuale ordinaria, bisognerà chiedere consiglio e rivolgersi ad esperti in materia di contratti. Se la rescissione contrattuale senza preavviso diventa inefficace perché si è riusciti a saldare il debito entro il periodo di grazia, la rescissione ordinaria può comunque continuare. Ciò significa che, se il locatore persiste nel suo intento, l’inquilino dovrà comunque traslocare entro il termine prestabilto.
A chi bisognerà rivolgersi nel caso in cui, a causa del basso reddito, non ci sia la reale possibilità di saldare i debiti arretrati?
Se il reddito non è sufficiente per pagare gli arretrati di affitto, ci si può rivolgere al Job Center o al Sozialamt e presentare una domanda per il pagamento degli arretrati di affitto. Questi enti si faranno carico per intero degli affitti arretrati solo se: l’inquilino è in grado di garantire i pagamenti del canone di affitto per i mesi correnti e futuri, non aveva già avuto problemi in passato con il pagamento del canone di locazione e se l’ammontare del suo affitto è ragionevole. L’intento degli enti sociali è quello di scongiurare lo sfratto ed evitare che si finisca a vivere per strada.
A seconda della situazione finanziaria, gli arretrati di affitto possono essere concessi dal Sozialamt come sovvenzione una tantum o come prestito. Il Job Center, invece, può concedere il pagamento degli arretrati dell’affitto solo sotto forma di prestito.
Che cosa succede se il Job Center e il Sozialamt decidono di non farsi carico degli arretrati?
Con l’avviso di sfratto sarà chiesto di lasciare l’appartamento. Sarà anche chiesto all’inquilino di pagare gli arretrati di affitto e il risarcimento per l’uso (Nutzungsentschädigung). L’inquilino riceverà per posta una querela e una convocazione in tribunale. In nessun caso si dovrà saltare l’udienza in tribunale, in modo da potersi difendere da eventuali richieste eccessive del locatore e allo stesso tempo richiedere un periodo di sfratto adeguato. All’udienza in tribunale si riceverà un ordine di sfratto con l’obbligo di liberare l’appartamento entro una data stabilita dal giudice.
Arrivati a questo punto non è più possibile rimanere nell’appartamento. Al fine di risparmiarsi gli altissimi costi di sfratto, è bene lasciare l’appartamento volontariamente e nei tempi previsti, informando il locatore e riconsegnandogli le chiavi. Se non si lascia l’appartamento in modo pacifico ed entro il tempo prestabilito, l’ufficiale giudiziario procederà con lo sfratto coatto e addebiterà i costi all’inquilino (una volta avviata la procedura di sfratto coatto, tutto ciò che è nell’appartamento in quel momento dovrà essere lasciato li e quindi è meglio togliere i propri effetti personali prima di quella data). Lo sfratto coatto è possibile solo dopo una condanna da parte del tribunale locale e solo da parte dell’ufficiale giudiziario.
C’è la possibilità che l’inquilino abbia voce in capitolo per le tempistiche dello sfratto?
Sì, l’inquilino durante il procedimento giudiziario può presentare una domanda al tribunale esecutivo (Vollstreckungsgericht) e richiedere un periodo di sfratto consono alla sua situazione. La proroga delle tempistiche dello sfratto è subordinato alla condizione che d’ora in poi l’inquilino paghi l’affitto in tempo e che dimostri di essere attivamente alla ricerca di un’altra sistemazione. Se necessario, si dovrà presentare una domanda di proroga al tribunale al più tardi 14 giorni prima della scadenza del periodo di sfratto concesso. La proroga massima del periodo di sfratto è di un anno, ma deve essere sempre concessa dal Vollstreckungsgericht. Dopo la scadenza del periodo, solo casi eccezionali possono scongiurare lo sfratto e sarà sempre e solo il tribunale esecutivo a decidere. Per far sì che i propri diritti vengano rispettati è sempre meglio per l’inquilino farsi consigliare e seguire da un buon avvocato.
Quali sono altri enti che offrono informazioni su questo tema?
Il Sozialamt con la sezione „Soziale Wohnhilfen der Bezirksämter“ (Assistenza abitativa sociale degli uffici distrettuali) e il “Beratungsstellen der Wohnungsbaugesellschaften” (centri di consulenza delle associazioni per l’edilizia abitativa) possono offrire ulteriori informazioni a chi si trova in difficoltà.
Anche L’opuscolo “Achtung Mietschulden”, pubblicato dalla Landesarbeitsgemeinschaft Schuldner- und Insolvenzberatung Berlin e.V. fornisce ulteriori importanti informazioni.
