Per oltre un decennio a Berlino si è andati incontro ad un aumento graduale del canone di affitto, quest’anno, però, si può tirare un sospiro di sollievo perché non sarà così. L’entrata in vigore del Mietdeckel ha reso possibile il congelamento del canone di affitto di circa 1,5 milioni di appartamenti a partire da giugno 2019.
Se l’approvazione del Mietdeckel non ha avuto tutto l’effetto mediatico che ci si aspettava, lo stop all’aumento del canone d’affitto porta con se alcune cause di cui si è invece ampiamente parlato, come ad esempio: meno investimenti nella costruzione di nuove abitazioni e/o in ristrutturazioni, minore offerta di alloggi in affitto, situazione giuridicamente poco chiara che porta i locatori a trovare delle scappatoie legali.
Decisioni fondamentali ancora in sospeso
Sono state fino ad ora poche le decisioni prese a favore del Mietdeckel, ad esempio: il rigetto a fine ottobre, da parte della Corte Costituzionale Federale, di un ricorso urgente contro la fase successiva della legge che prevede la diminuzione del canone d’affitto.
Nel frattempo, una decisione fondamentale riguardante il tetto massimo dell’affitto è in sospeso e sarà presa dalla Corte solo nella prima metà del 2021. L’esito dei procedimenti avviati da CDU e FDP è, quindi, completamente incerto e in caso di esito negativo sarebbe una brutta notizia sia per la coalizione rosso-rosso-verde (soprattutto in vista delle prossime elezioni nel 2021), sia per tutti i cittadini berlinesi che vivono in affitto.
Il 23 novembre entrerà in vigore a Berlino la fase più radicale di quella che viene formalmente chiamata la legge sui tetti agli affitti nel settore dell’edilizia abitativa(MietenWoG Bln). Da quel momento in poi, gli affitti eccessivi devono essere diminuiti e non su richiesta degli inquilini, ma direttamente dai proprietari. Circa 340.000 affittuari berlinesi possono aspettarsi una lettera in cui verrà loro comunicato che in base alla nuova legge il canone mensile d’affitto verrà abbassato. In ogni caso l’intervento diretto dello Stato nei contratti d’affitto esistenti è un cambiamento di prospettiva molto forte – e sarà il punto fermo della decisione della Corte Costituzionale.
Gli affitti al di sopra del tetto massimo devono essere abbassati
La base per determinare quali affitti sono considerati troppo alti è la tabella degli affitti, che definisce i valori massimi: tra 3,92€ al metro quadro nei vecchi edifici senza bagno/riscaldamento collettivo fino a 9,80€ negli appartamenti costruiti tra il 2003 e il 2013, più un supplemento di 1€ al metro quadro se l’appartamento è dotato di servizi moderni come una cucina attrezzata o un pavimento di alta qualità, oltre a supplementi o sconti a seconda della posizione. I canoni di affitto potranno essere superiori del 20% rispetto al valore determinato in quel momento dalla tabella, ogni centesimo in più deve essere tolto.
Per circa 28.000 appartamenti delle associazioni statali per l’edilizia residenziale (landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften) è stata disposta la diminuzione dell’affitto, con una riduzione media di 31,60€ del canone mensile. Ipotizzando questa cifra per tutti gli appartamenti soggetti al Mietdeckel, il risparmio complessivo mensile per gli affittuari ammonta a più di 10,5 milioni di euro.
Anche Deutsche Wohnen, il più grande proprietario privato della città con oltre 110.000 appartamenti, ha annunciato che rispetterà l’obbligo di legge. Il gruppo prevede di dover ridurre gli affitti in circa un terzo dei suoi appartamenti.
Il senatore dello sviluppo urbano Sebastian Scheel prevede che circa il 20% dei proprietari di abitazioni rimarrà inattivo, provando ad aggirare la legge. Sarà allora lo stesso inquilino che dovrà determinare se il canone mensile è troppo alto (ad esempio utilizzando il calcolatore di affitto fornito dall’associazione degli inquilini di Berlino) e rivolgersi al Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Dipartimento per lo sviluppo urbano del Senato) in caso l’affitto debba essere abbassato. Ci penserà il Senato a perseguire penalmente tutte le infrazioni.
Congelamento, tetto massimo e abbassamento del canone d’affitto
Il Mietdeckel prevede in sostanza: il congelamento del prezzo del canone mensile, un tetto massimo e l’abbassamento del canone d’affitto. Mentre il congelamento degli affitti funziona nella maggior parte dei casi (anche se molti locatori stanno freneticamente cercando scappatoie legali), la situazione sembra meno buona quando si tratta di stabilire un tetto massimo.
Anche se è stato stabilito un tetto massimo compreso tra i 3,92€ e i 9,80€ al metro quadro con sovrapprezzi per riguardo lavori di modernizzazione dell’immobile, i proprietari hanno già trovato un modo per aggirare la legge. Ad esempio, in circa l’80% degli appartamenti attualmente offerti sui portali immobiliari è inserita una clausola chiamata “shadow rent” (affitto ombra) in aggiunta al normale affitto a norma di legge; l’affitto ombra deve essere pagato non appena la copertura del Mietdeckel sarà cessata. La maggior parte dei locatori (anche quelli che non usano siti o agenzie immobiliari) si riserva il diritto di esigere il pagamento della differenza (Shadow rent) non appena la copertura del Mietdeckel sarà conclusa; l’ammissibilità di richiesta rimane comunque discutibile.
Le metropoli di tutto il mondo tengo d’occhio Berlino
Recenti indagini di mercato hanno rilevato che grazie al Mietdeckel si è registrata un’inversione di tendenza riguardo i canoni d’affitto. Nel 2020, infatti, si è registrato un calo generale del 5,7% del canone d’affitto rispetto allo scorso anno, soprattutto nel fascia di mercato degli appartamenti più economici dove il canone d’affitto si è abbassato di circa il 12%; rimangono ancora pressoché stabili i prezzi degli appartamenti di lusso. Un confronto con lo sviluppo degli affitti nei nuovi edifici non sono soggetti al tetto massimo di affitto, fornisce un’indicazione del fatto che la legge ha comunque un effetto in questo caso. Per tutte le case di nuova costruzione, infatti, nell’anno in corso il prezzo del canone mensile è aumentato del 4,3% raggiungendo la quota minima di 12,25€ al metro quadro.
Nel frattempo, le metropoli di tutto il mondo guardano al successo del Mietdeckel berlinese. A Barcellona è stato appena adottato un tetto massimo di affitto, gli affitti a Londra e nella provincia canadese dell’Ontario saranno presto congelati seguendo proprio lo schema adottato a Berlino.
L’offerta di case in affitto è in calo
L’introduzione del tetto massimo sull’affitto ha portato con sé dei problemi da non sottovalutare, come ad esempio: il calo drastico dell’offerta di appartamenti da riaffittare (e quindi non nuovi) rispetto a prima, per non parlare di tutte le possibili scappatoie legali che i locatori cercano di trovare per aggirare la legge.
A Berlino cresce l’offerta di affitto per nuovi appartamenti, ma solo il 9% costa meno di 10€ al metro quadro.
L’associazione delle società immobiliari BBU di Berlino-Brandeburgo, che comprende molte cooperative e le società immobiliari statali, non vede nessun cambiamento significativo nel processo di locazione a causa del tetto di affitto. Tuttavia: l’obiettivo di aumentare l’offerta di appartamenti che anche i lavoratori a basso reddito possono permettersi non è stato raggiunto per il momento. Ciò è dovuto in parte al fatto che i proprietari privati, in particolare, non riaffittano appartamenti che diventano vacanti. Sono molti i locatori che preferiscono lasciare l’appartamento sfitto piuttosto che riaffittarlo ad un prezzo nettamente inferiore rispetto a quello pagato dall’inquilino precedente e aspettare piuttosto che la Corte Costituzionale si pronuncia in via definitiva.
Case in vendita per sfuggire al Mietdeckel?
Una recente analisi di mercato ha evidenziato che la vendita si case ha subito un crollo del 35% rispetto allo scorso anno e il problema non sarebbe tanto da imputare solo al Mietdeckel, poiché sicuramente la crisi generata dalla pandemia mondiale ha dato un contributo decisivo.
L’analisi di mercato ha anche, tuttavia, mostrato che molti appartamenti sono stati direttamente messi in vendita e non più riaffittati probabilmente a causa del Mietdeckel. Non a caso, negli ultimi mesi, un numero sempre maggiore di affittuari ha presentato domanda di conversione da appartamento in affitto ad appartamento acquistato; sembrerebbe insomma che i proprietari di case si affrettino a venderle per incassare in fretta più soldi possibili. Il loro piano potrebbe essere, però, vanificato da un divieto di conversione (già approvato dal gabinetto federale), che intende autorizzare gli Stati federali a vietare questa pratica per cinque anni.
Il settore immobiliare ha delle remore
Andreas Böhm, presidente della cooperativa DPF, ha affermato che i progetti di edilizia abitativa già avviati verranno ultimati nonostante l’introduzione del Mietdeckel, ma parla di “moderazione da parte della maggior parte delle cooperative edilizie” per quanto riguarda gli investimenti futuri. Cita come motivo la perdita di fiducia nelle spese di utenza a copertura dei costi, ovvero il timore che il tetto massimo per gli affitti possa essere esteso anche agli edifici costruiti dopo il 2014. Anche se non ci sono progetti in tal senso, un chiarimento da parte del Senato potrebbe essere utile in questo caso. I politici si trovano anche ad affrontare il compito di come possono sostenere il settore della costruzione edilizia.
Ciò vale anche per il tema della ristrutturazione ad alta efficienza energetica. Considerato che il sovrapprezzo massimo consentito è di 1€ al metro quadrato, al momento i locatori hanno deciso di non investire in questo tipo di ristrutturazione, nonostante sia un tema di vitale importanza in termini di politica climatica. Una soluzione a questo doppio requisito potrebbe essere un programma di sovvenzioni del Senato da 48 milioni di euro che sarà lanciato nei prossimi mesi. C’è ancora molto da fare per mantenere la città di Berlino accessibile a tutti; tuttavia, contrariamente alle critiche dominanti, il tetto dell’affitto è un passo decisivo in questa direzione.
