Todo el mundo puede tener un momento difícil en el que, a veces, no es posible cubrir todos los gastos. En este artículo responderemos a las preguntas más frecuentes sobre un tema de bastante actualidad: el retraso en el pago del alquiler de la casa.
Si no ha podido pagar el alquiler durante más de un mes, ¿puede el propietario notificar la terminación del contrato?
Sí, el propietario puede rescindir el contrato de arrendamiento con efecto inmediato si el inquilino se retrasa en el pago de dos meses de alquiler. Lo mismo se aplica si está en mora durante un período de tiempo más largo con cantidades parciales que totalizan dos alquileres mensuales. Los reglamentos §543 y §569 del Código Civil Alemán (BGB) estipulan cuáles son las normas para los contratos de alquiler y, entre otras cosas, hablan de “cantidades no insignificantes”, especificando que la cantidad en mora no debe exceder un mes de alquiler (ni siquiera un euro más).
Según el artículo 569 Abs. 2a del Código Civil, es posible recibir una notificación de rescisión sin previo aviso también por falta de pago del depósito. Sin embargo, el inquilino tiene la posibilidad de cancelar la notificación pagando el depósito acordado rápidamente. Por regla general, el alquiler debe pagarse a tiempo antes del tercer día hábil del mes en curso (a menos que se acuerde otra cosa con el propietario). Es importante que el alquiler se pague regularmente y en su totalidad.
El propietario ha amenazado con rescindir el contrato debido a los atrasos acumulados. ¿Qué se puede hacer?
En primer lugar, debes contactar con el propietario y pedirle que posponga un poco más la decisión de rescindir el contrato de arrendamiento. Debe informarle de las razones por las que no puede pagar el alquiler mensual y tratar de discutir con él un posible pago de los atrasos. (Advertencia: nunca propongas un pago a plazos si ya sabes que tampoco podrás pagarlo, sólo empeora las cosas).
Siempre es mejor pagar los atrasos incluso antes de recibir formalmente la carta de terminación del contrato, esto puede resultar en la pérdida del derecho de desistimiento del propietario. No dudes en contactar con el Centro de Empleo inmediatamente si necesitas ayuda para pagar el alquiler.
¿Cuándo puede el propietario presentar una acción de desalojo?
Si se ha notificado al inquilino que debe abandonar el apartamento con efecto inmediato y no ha podido mudarse dentro del plazo establecido, el propietario puede presentar una acción de desalojo ante el tribunal. Los documentos de desalojo serán entregados al inquilino por correo (sobre amarillo).
Importante: a partir de la fecha de entrega del documento, transcurrirá un plazo de dos meses en el que se deberá desalojar definitivamente el local (no se puede apelar al hecho de que la carta no haya sido leída por estar temporalmente fuera de la ciudad).
El propietario ha cancelado el contrato y ha notificado el desalojo. ¿Sigue siendo posible evitar la terminación del contrato y evitar el desalojo?
Sí, pero el tiempo es corto, ya que los atrasos deben ser pagados dentro de los dos meses de la notificación de desalojo. O tendrás que encontrar un organismo público (por ejemplo, el Centro de Empleo, Sozialamt) al que puedas solicitar ayuda para el alquiler y esperar que se haga cargo de los atrasos.
Si en los dos años anteriores ya se ha notificado al inquilino otra rescisión del contrato sin previo aviso debido a los atrasos en el pago del alquiler, el propietario ya no está obligado a seguir cumpliendo las condiciones del contrato y todavía puede decidir rescindirlo con efecto inmediato, en este caso la oficina de asistencia social puede ayudar al inquilino a encontrar un nuevo apartamento.
Si el propietario, debido a la demora en el pago, ha presentado tanto la rescisión del contrato sin previo aviso como la rescisión ordinaria del contrato, debe buscar asesoramiento y consultar a expertos en contratos. Si la terminación del contrato sin previo aviso no es efectiva porque la deuda ha sido saldada dentro del período de gracia, la terminación ordinaria puede continuar. Esto significa que, si el propietario persiste, el inquilino todavía tendrá que mudarse dentro del período preestablecido.
¿A quién debemos recurrir en caso de que, debido a los bajos ingresos, no haya una posibilidad real de pagar los alquileres atrasasdos?
Si no tiene suficientes ingresos para pagar sus alquileres atrasados, puede ponerse en contacto con el Centro de Empleo o con el Sozialamt y presentar una solicitud para el pago de sus alquileres atrasados. Estos organismos sólo se harán cargo de los atrasos de alquiler en su totalidad si: el inquilino es capaz de garantizar el pago del alquiler del mes actual y de los meses futuros, no ha tenido problemas con el pago del alquiler en el pasado y si el monto de su alquiler es razonable. La intención de las autoridades de la seguridad social es evitar el desalojo y evitar que la gente acabe viviendo en la calle.
En función de la situación financiera, Sozialamt puede conceder los atrasos en el pago de los alquileres como un subsidio único o como un préstamo. El Centro de Empleo, por otro lado, sólo puede conceder el pago de los atrasos de alquiler en forma de préstamo.
¿Qué pasa si el Centro de Empleo y Sozialamt deciden no hacerse cargo de los atrasos?
Con la notificación de desalojo se les pedirá que abandonen el apartamento. También se le pedirá al inquilino que pague el alquiler atrasado y la compensación por uso (Nutzungsentschädigung). El inquilino recibirá una queja y una citación al tribunal por correo. En ningún caso debe saltarse la audiencia del tribunal, para poder defenderse de cualquier exigencia excesiva del propietario y al mismo tiempo exigir un período de desalojo adecuado. En la audiencia judicial recibirá una orden de desalojo con la obligación de desalojar el apartamento en una fecha fijada por el juez.
En este momento ya no es posible permanecer en el apartamento. Para ahorrarse los altísimos costes del desalojo, es una buena idea dejar el apartamento voluntariamente y a tiempo informando al propietario y devolviéndole las llaves. Si no abandona el apartamento de forma pacífica y dentro del plazo establecido, el alguacil procederá al desalojo forzoso y cobrará los gastos al inquilino (una vez iniciado el procedimiento de desalojo forzoso, todo lo que esté en el apartamento en ese momento tendrá que dejarse allí y por lo tanto es mejor retirar sus pertenencias personales antes de esa fecha). El desalojo forzoso sólo es posible después de una condena del tribunal local y sólo por el alguacil.
¿Existe la posibilidad de que el inquilino tenga algo que decir en el momento del desalojo?
Sí, el inquilino puede presentar una solicitud al tribunal ejecutivo (Vollstreckungsgericht) durante el procedimiento judicial y solicitar un período de desalojo adecuado a su situación. La prórroga del período de desahucio está sujeta a la condición de que a partir de ahora el inquilino pague el alquiler a tiempo y demuestre que está buscando activamente otro alojamiento. En caso necesario, la solicitud de prórroga deberá presentarse al tribunal a más tardar 14 días antes de que expire el plazo de desalojo concedido. La extensión máxima del período de desalojo es de un año, pero siempre debe ser concedida por el Vollstreckungsgericht. Una vez transcurrido el plazo, sólo casos excepcionales pueden impedir el desalojo y sólo el tribunal ejecutivo decidirá siempre. Para asegurar que sus derechos sean respetados, siempre es mejor que el inquilino busque el consejo de un buen abogado.
¿Qué otros organismos ofrecen información sobre este tema?
El Sozialamt con el “Soziale Wohnhilfen der Bezirksämter” (asistencia social para la vivienda de las oficinas de distrito) y los “Beratungsstellen der Wohnungsbaugesellschaften” (centros de asesoramiento de las asociaciones de vivienda) pueden ofrecer más información a las personas con dificultades.
El folleto “Achtung Mietschulden”, publicado por la Landesarbeitsgemeinschaft Schuldner- und Insolvenzberatung Berlin e.V., también proporciona más información importante.
